Sistema peruano de transferencia de la propiedad

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
Por: Guillermo Andrés Chang Hernández (*)

Adquirir una propiedad inmueble (una casa por ejemplo), conforme a nuestro sistema jurídico, resulta ser sencillo pero a la vez riesgoso, por ello hoy abordaremos la forma y manera en que se puede adquirir una propiedad inmueble. Ello porque para adquirir un inmueble solo basta el acuerdo de voluntades, esto es solo basta un acuerdo (contrato) verbal o escrito simple de transferirla, sin más formalidades adicionales como una Escritura Pública o su inscripción registral para que opere efectivamente la transferencia de dicho bien.
Sin embargo, éste sistema, propio del sistema francés de transferencia de la propiedad, en nuestro país ha traído muchos problemas, pues lamentablemente se dan casos en que un propietario enajena un mismo bien a más de dos personas distintas, es decir vende un mismo bien a dos personas, por lo cual analizaremos las formalidades requeridas para adquirir un bien de manera segura.
En efecto, conforme el Art. 949 del Código civil (CC) “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”; es decir para enajenar (transferir) un bien inmueble no se necesita más formalidad que el acuerdo de voluntades; ahora éste acuerdo de voluntades en el Derecho es manifestado, entre otras formas, por un Contrato, por ello se debe observar el artículo 1351 del CC, respecto a la noción de contrato, así “El contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”; de igual forma tenemos que todo contrato para su eficacia solo requiere el acuerdo de voluntades, conforme lo expresa el artículo 1352 que dispone “Los contratos se perfeccionan por el consentimiento de las partes, excepto aquellos que, además, deben observar la forma señalada por la ley bajo sanción de nulidad”; y como ya se ha dicho la transferencia de un bien inmueble no exige formalidad alguna. Recuérdese que el inciso 4 del artículo 140 del CC también dispone, “Para la validez del Acto Jurìdico La observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad”
Sin embargo, dicho sistema ha generado una confrontación entre el trafico jurídico, que se trata de promover, y la seguridad jurídica que se ve mermada, cuando un comprador, en casos, no sabe si su vendedor ha vendido el mismo bien a otra persona con anterioridad. Pues la única forma de saberlo en verificar los datos que figuran en los Registro Públicos, sin embargo, en la transferencia no es necesaria su inscripción, para que sea valida, así una persona puede ser dueña de una casa, pero en los registros puede figurar como dueña otra. Por Ejm. Lucio vende a Martha una propiedad, pero está no inscribe su derecho en los Registros Públicos, pero conforme a los Arts. 140, 948, 1351, 1352 resulta ser la nueva propietaria; sin embargo Lucio (por así aparecer en los Registros) sigue figurando como propietario en los Registros.
Así las cosas nuestro sistema de adquisición de la propiedad en relación a su inscripción en los Registros Públicos, es uno declarativo a diferencia de otros como alemàn, austriaco o suizo en donde la inscripción en los Registros es constitutivo de Derecho.
En tal sentido a efectos de sentirse seguros cuando se adquiera una propiedad inmueble se recomienda en primer lugar hacer un estudio de títulos (que implica indagar sobre la titularidad del predio, gravámenes y cargas del mismo, etc) y tratar de observar las formalidades que brinden seguridad a la transacción así el acuerdo de transferencia debe realizarse por Escritura Pública e inscribirse en los Registros Públicos. Pues en caso que el bien sea vendido a varias personas, se da lo que el Derecho civil patrimonial se conoce como concurrencia de acreedores y se debe aplicar lo que dispone el Art. 1135 del CC, el cual da preferencia al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.


* Docente de la Universidad Privada San Juan Bautista